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共享办公还能撑多久?WeWork前门等店都已关闭

发布日期:2022-03-28 05:32

本文摘要:燃财经(ID:rancaijing)原创] 分享办公还能撑多久? 作者 | 燃财经工作室 “我们有个客户是 其他空间切线来 的,那家空间破产了,光我客户一家就被欠薪了20多万 的保证金。”近日,一位牵头办公空间运营人员道出了疫情之下 的行业现状,不少玩家解散市场,只剩 的也面对着道道险途。 对于牵头办公行业来说,每年有两个新租旺季,分别是 春节后两个月和第三季度。

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燃财经(ID:rancaijing)原创]  分享办公还能撑多久?  作者 | 燃财经工作室  “我们有个客户是 其他空间切线来 的,那家空间破产了,光我客户一家就被欠薪了20多万 的保证金。”近日,一位牵头办公空间运营人员道出了疫情之下 的行业现状,不少玩家解散市场,只剩 的也面对着道道险途。

  对于牵头办公行业来说,每年有两个新租旺季,分别是 春节后两个月和第三季度。但不受疫情影响,今年春节后 的旺季,整个行业完全颗粒无收,随着疫情在海外 的持续和国内 的重复,第三季度前途不得而知。  星瀚资本创立合伙人杨歌称之为,在今年这样 的大环境下,创业型企业是 收费能力最强 的一波企业,在这样 的客户群里面去经营牵头办公项目,并不具备优势。同时今年大房东也很难,十分考验分享办公这类二房东 的营收能力。

  前两年,分享办公行业托 的概念过于多,入场 的玩家获取了大量 的供给,但是 市场 的收费能力和经济价值没反映出来,一旦供过于求,就不会激化泡沫和恶性竞争,转型势在必行。因此,2019年以来,国内牵头办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型,其客户群也由初创企业渐渐改向大企业自定义。

  疫情期间,这个行业也再次发生了一些新的 的变化,例如商业地产开始主动谋求和牵头办公空间合作,牵头办公企业也开始更加注目租户 的灵活性办公市场需求。  经历分享办公鼻祖WeWork上市折戟后,美国资本市场对分享办公概念已不寄予厚望,优客工场赴美国上市 的计划历经波折,最后自由选择取道SPAC模式曲线上市。行业在经历了过分悲观、过分乐观 的过山车之后,开始渐渐重返理性。

  85% 的平均值出租率,无法横跨 的生死线  每当我们想起疫情期间大不受影响 的业态时,牵头办公总是 首当其冲,实际情况到底如何?  最近一周,燃财经探访了坐落于北京国贸核心CBD商圈 的WeWork、氪空间,以及坐落于海淀中关村 的Distrii办伴。  氪空间坐落于国贸大都会 的社区运营于2018年,造访当天,大厅里 的人不少,或许早已完全恢复了往日 的生气,公共区域 的电话间里甚至有学生在做作业。氪空间(国贸大都会社区) 摄 / 燃财经  该空间进驻 的企业以小型团队为主,大多为互联网企业,其中包括广汽蔚来、海底捞 的职能部门等。根据目测,空置率大约20%。

其工作人员称之为,部分客户是 其他空间并转迁过来 的,其中一家原本是 纳什空间 的会员,纳什空间破产之后,他们还有20多万 的保证金没有拿回去。  氪空间单个工位 的均价是 2500-2700元,每个月有一间方位稍内侧 的特价房,7月特价为1700元。

按照半年投,10人 的内侧间腰后价为2015元/工位/月,最低价可以去零化整,押二付一。据地图信息,氪空间原本在北京有12家空间,目前只剩8家。  同时,地理位置对发展商 的影响十分极大,与大都会社区一楼之于隔年 的海航实业大厦社区就变得冷清许多。

该社区有两层,其中一层 的空置率在30%,另一层大约一半都在空置当中。氪空间(国贸海航实业大厦社区) 摄 / 燃财经  坐落于远洋光华国际大厦 的WeWork是 其在北京运营 的首家社区,其中进驻 的海外团队占40%左右,空置率大约占到15%,里面 的格局、翻新、家具等与氪空间别无二致。

按照半年投,7人 的内侧间腰后价为3257元/工位/月,押二付一,月初缴付。WeWork(远洋光华国际大厦) 摄 / 燃财经  据知情人士透漏,今年WeWork虽然还在大量招商,只不过有数大量紧店 的情况再次发生。WeWork在前门、兆维工业园、丽都广场 的门店也都已重开。

  虽然15%-20% 的空置率或许会对各企业带给可怕影响,但在寸土寸金 的国贸CBD,2013年到2015年时,大家都是 要排队抢走办公室 的,价格都一坐再行坐。“空置率看上去是 20%,但和当年‘一位难求’ 的情况比起,那差得可是 太远了。

”一位业内人士告诉他燃财经。  坐落于海淀中关村悦莱大厦 的Distrii办伴和另外两家情况则有所不同,其空间被划入出了两个区域,一旁是 零散 的工位租赁,一旁是 整个开间,总承包给了学而思团队,其中还有一个中型 的收费活动场地,场景更为综合。为了减轻现金流压力,收费方式为遣三缴一、押二付三。Distrii办伴中关村店 的收费活动场地  紧店 的情况也某种程度再次发生在Distrii办伴身上,其在慈云寺、佳龙大厦等自营门店都关了,其在外企大厦、海淀等地 的空间则是 合作运营,客户签下之后与物业方展开分为,目前还在招商。

  如今,这些玩家们 的客户构成早已悄悄再次发生了变化,中小型企业比起之前较少了很多,部分业务改向针对大体量 的公司做到自定义,考虑到整体 的续租亲率展开均衡。  据梦想特运营和市场负责人李峥称之为,梦想加与快手展开了深度合作,在成都有一个团队必要入驻梦想特空间,而在北京上地 的慢手总部,近期想要追加业务扩展团队,梦想特将必要获取整栋楼 的自定义化服务。

  梦想特今年续租亲率基本上保持在70%-80%之间,但比起续租亲率,牵头办公行业面临 的更加实际 的问题是 现金流回款 的压力,租户们自身 的运转压力逆大,“二房东”们 的收款也不会适当地增大压力,坏账率就不会开始提升。  据亿欧调研数据表明,牵头办公出租率平均值超过85%时,才能维持盈亏均衡,这些牵头办公玩家依然没穿过生死线。

  分享办公行业步入剧痛第一股  与此同时,分享办公行业再一步入第一股,但这个第一股,是 以被纳斯达克上市公司并购 的形式产生 的。  7月6日晚间,优客工场宣告已与在纳斯达克上市 的SPAC(类似目 的并购公司)Orisun Acquisition Corp.(以下全称“Orisun”)签定了最后拆分协议,拆分后公司总价值将超过大约7.69亿美元,而优客工场去年估值是 30亿美元。  根据协议条款,Orisun子公司Ucommune International将并购优客工场,交易已完成后,Ucommune International将沦为纳斯达克上市公司,待交易生效,优客工场股东及管理层将取得该公司7000万股普通股。

  同时,优客工场股东还有权取得Ucommune International最少400万股普通股 的收益对价,但前提是 优客工场 的净收入在2020年-2022年超过特定目标,或在一定期限内使股价超过特定标准。这一三年营收誓约被理解为“对赌”,也有业内人士认为,这是 对于优客工场股东 的额外鼓舞,三年分三次获释。  但只不过优客工场原本是 想独立国家上市 的。

早于在美国时间2019年12月11日,优客工场就曾向美国SEC公开发表提交招股书,白鱼谋求在美国纽交所上市,股票代码为“UK”,暂定为募资规模为1亿美元。  钻研招股书可以找到,优客工场 的收益主要分三类——会员费、营销服务和其他服务,其中会员费主要来自分享办公业务缴纳 的租金,在之前会员收益是 主要来源。  招股书表明,在优客工场2019年前9个月获得 的8.75亿元营收中,会员收益大约为4.2亿元,市场及品牌服务收入大约为4.03亿元,其他服务收入大约为5150万元。其中,会员和市场品牌服务 的收益完全持平。

  但会员费在总收入当中 的占比在2017年、2018年分别能占92%、88%,到2019年却忽然不了了之至48%。与之对应 的是 ,市场及品牌服务收入在2018年全年仅有为2460万,2019年前三季度 的收益就激增到4.03亿。也就是 说道,在优客工场扭亏为盈 的这一年,光是 市场及品牌服务收入就占到了半壁江山。

  优客工场在招股书中说明,2019年前三季度大部分 的营销和品牌服务收入皆源于一家数字整合营销公司省广众烁,优客工场于2018年通过1.5亿元取得了省广众烁51% 的股权,其创始人吾震飞也沦为了优客工场 的CMO。  这一行径业内称作“卖流水”,卖流水能为优客工场带给很大 的收益,但利润却很低,因此优客工场还是 正处于亏损中。尽管优客工场在2017年、2018年及2019年前三季度 的营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元,填充增长率低超过209.9%;但亏损也在大幅不断扩大,分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。

2017年至今,优客工场已总计亏损多达13亿元。  至于亏损原因,优客工场在招股书中将重大损失说明为门店扩展、门店重整、门店并购等必须大量 的资金。

优客工场在2018年底运营162个空间,到了2019年第三季度,运营空间数减至171个。多进9家空间,对应 的亏损额却减少了1.2亿元,新的进 的店反而出了包袱,更加别提它前后并购 的8家牵头办公品牌(洪泰创意空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众自创、火箭科技和方糖小镇等),必须多少资金。  “二房东” 的轻资产模式让以优客工场为代表 的玩家们不堪重负,他们中 的不少人都自由选择大量融资承托自己 的发展。

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  数据来源 / 天眼坎制图 /燃财经  2019年以来,国内牵头办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型,由直营店向加盟店转型,优客工场也不值得注意。毛大庆给自己以定了一个目标:2020年优客工场要签下100个轻资产项目,长短比须要超过1:1。  转型轻资产 的难题  从宽资产转型轻资产,只不过还有很长 的一段路要回头。  “跟轻资产比起,转型轻资产之后,收益比较来讲受限,在市场上 的状态认同也不会受到相当大影响。

这两年资本本身就激进,想获得一个很高 的估值,必定得有一定 的资产来去做到承托。”杨歌称之为。  轻资产既没低增量,又没低冲量,冲量里面又没十分强劲 的广告、游戏、IP电商 的流量价值转化成,轻资产 的价值就不会受到资本和市场 的批评,这些玩家们 的压力也不会相当大。  轻资产模式下,整个物业 的周期不会受到经济上下行 的影响。

在经济上行期拿地会很难受,因为整个地价都在回来上涨,一旦转入经济下行期,相等于房东是 在高位拿地、低位运营,自营 的方式仅次于 的缺点就在这里。  同时,原本大家想要用自营 的方式来更慢地扩展规模,减少对整个物业 的把控力。但在这个过程中,因为产品不必尤其标准化就能运营,企业主们就失去了一些精细化运营 的能力。

  如今,牵头办公玩家们想要回头品牌化和规模化运营 的路子没拢,最基础 的是 要有标准化 的产品去递归升级。“至于要花上多大 的精力和成本去抛光产品,就是 各个企业有所不同 的自由选择了。”李峥说道。  前有分享办公室鼻祖WeWork因巨额亏损上市折戟,后有优客工场上市一波三折,提交招股书7个月上市无果,资本方对牵头办公行业 的态度渐趋慎重,也为行业带给了一定 的负面影响。

  杨歌指出,“首先不会带给资本层面或者企业经营层面 的反省,玩家们不会紧贴一些更加有实质性效果 的运营方式;其次不会带给这个行业重组和收购,大家不会更为直观 的认识到市场容量 的下限,抱团供暖不利于构成更加有价值 的资产,每个公司充分发挥自己 的优势,从竞争关系变为竞合、港龙以及收购 的关系。”  在这样 的状态下,在牵头办公行业,显轻资产和纯重资产都是 不现实 的,必需要展开融合,夹杂一些自创 的软性电子货币服务。

  牵头办公行业将步入收购潮  疫情期间,行业内遇上了一些新的难题,也再次发生了一些新的变化。  世邦魏理仕近日公布报告表明,今年二季度,北京优质写字楼市场整体空置率下降至15.5%,为2010年第三季度以来最高值。  “以往大家都会实在我只要占到寄居这个地儿就没问题,现在却找到,即使符合了交通和地理位置要素,出租价格还是 做到不上去,空置率还是 低,这就对写字楼 的运营商明确提出了新的 的拒绝。”李峥称之为。

  一些乙级写字楼,或者老旧 的甲级写字楼,它们不仅是 期望把楼租出去,赚到租金差价,而是 期望高品质运营商转入到他们 的物业体系里面协助其运营,近期一些牵头办公企业大量接到了业主 的这类市场需求。“现在大约每天有2000-10000平 的面积 的合作市场需求在往出黄泥。”李峥称之为。

  一二线城市 的写字楼空置率低,出租价格却没减少,渠道佣金提高,销售成本也就随之提高。同时,即使是 再行好 的物业公司,其传统 的运营逻辑和产品规划还是 无法更有创意企业。

但他们持有人楼盘 的生命周期更长,在大家钱都不充足 的情况下,与牵头办公空间 的合作也许可以突破瓶颈。  原本这些楼盘可能会自由选择一个新的 的业态来盘活自己 的资产,但疫情之下,很多To C 的方向,不管是 酒店还是 娱乐餐饮,都变为一些高风险 的自由选择,大家不会开始考虑到一些平稳 的To B方向 的服务,一部分业主开始认识牵头办公。  但对于牵头办公玩家紧贴传统 的物业运营做生意,杨歌所持保有态度。“目前不具备一些低热度 的错觉,现在市场意味著不是 在一个守住资源 的时间点,有一些经营性 的地产和办公空间释放出,但并不代表这是 一块肥肉,也并不代表骨头好撕开。

”杨歌隐晦地说明,大量 的空间空出来,原因是 底层倒闭,或在运营过程中经常出现艰难,如果能赚,人家为什么不会解散来?  除了业主方 的新市场需求外,疫情期间远程办公 的新模式,使得灵活性办公显得更加最重要,企业方 的新市场需求也出了行业 的一个新的机会,不少牵头办公空间不应内敛一动。比如疫情期间大火 的在线教育行业,他们有较慢培训和召募线上教员 的市场需求,原本 的办公楼就没办法符合。牵头办公空间不会较慢利用会议空间或者对外开放空间作出一些培训功能模块可供用于。]再行例如大火 的远程办公软件Zoom,梦想特 的技术团队从年初五就开始跟Zoom 的团队交流,谋求技术模块。

将近一个月 的时间就上线了新功能,所有 的会议室都可以一键登岸Zoom发动会议。因为在北京区域部署了这个项目,停工亲率大约到60%时,视频会议 的使用率刷了7倍,一下子沦为爆款。]再行比如疫情使得一些中小型客户 的业务受到了相当大挑战,必需要传输成本。牵头办公空间不会针对这类仍然有能力续租 的客户打算最合适方案。

“我们不会通过分数 的方式,获取外区 的灵活性工位给这些企业,老大他们解决问题眼前 的问题。”据李峥讲解,梦想特5-6月 的灵活性办公分数 的销售额,是 2019年下半年 的总和。]这些变化有环境影响 的原因,但它更加多 的是 在反应一个事实——任何一个行业都要看见经济 的本质价值所在。

]有可能牵头办公在全国范围内就是 一门200亿 的做生意,如果本身市场中早已有10多个玩家,每一家公司都声称自己是 100亿估值,这就瓦解经济规律了。“最后行业就得展开统合收购,去杠杆去资本化,使市场完全恢复均衡。”杨歌预判,行业今年将削减规模、展开统合,留给几家有统合资源能力 的头部企业。*题图为氪空间(国贸海航实业大厦社区),燃财经摄。

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